Parere tecnico legale su parcheggi in deroga
Parere tecnico legale per svincolo e alienazione autorimesse
Il commento dell’avvocato
Lo Studio Nicolini ha ricevuto la richiesta, da parte di un’Amministrazione pubblica locale, di esprimere un parere tecnico legale (parere pro veritate) sulla legittimità di svincolare e alienare autonomamente alcune autorimesse realizzate in deroga al Piano Regolatore Generale (P.R.G.) ed, in particolare, al rapporto planivolumetrico.
Il parere tecnico legale dello Studio legale Nicolini, in merito alla questione sollevata dall’Ente pubblico, si conclude sostenendo che la legge non consente all’amministrazione locale di poter procedere allo svincolo o all’alienazione delle autorimesse prese in esame, in quanto non cedibili separatamente dalle unità abitative.
Le norme attualmente in vigore consentono la libera commercializzazione solo degli spazi destinati a parcheggi realizzati secondo lo standard di legge.
Per approfondire il parere tecnico legale espresso dallo Studio legale Nicolini, di seguito si riporta lo svolgimento completo del caso.
Il caso legale
Un’Amministrazione locale ci chiede se le autorimesse realizzate in deroga al PRG ed, in particolare, al rapporto planivolumetrico, con il vincolo di pertinenzialità costituito con atto pubblico trascritto possano essere svincolate ed alienate autonomamente.
L’art. 9 della Legge n° 122 del 1989 consente la realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliare anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti.
Ai sensi della L.R. Lombardia 19 novembre 1999 n° 22 il rapporto di pertinenza dei parcheggi realizzati ex art. 9 della L. 122/1989 alle unità immobiliari è garantito da atto unilaterale impegnativo per sé, per i propri successori o aventi causa a qualsiasi titolo, da trascrivere nei registri immobiliari.
Pertanto, dal combinato disposto delle citate disposizioni di legge, deriva che solo i parcheggi pertinenziali vincolati con atto trascritto possono usufruire del regime derogatorio.
La L.R. Lombardia n. 12 del 2005 ha abrogato la L.R. 22/1999 così disciplinando la localizzazione ed il rapporto di pertinenza all’art. 66: “1. I proprietari di immobili e gli aventi titolo sui medesimi possono realizzare nel sottosuolo degli stessi o di aree pertinenziali esterne, nonché al piano terreno dei fabbricati, nuovi parcheggi, da destinarsi a pertinenza di unità immobiliari residenziali e non, posti anche esternamente al lotto di appartenenza, senza limiti di distanza dalle unità immobiliari cui sono legati da rapporto di pertinenza, purché nell'ambito del territorio comunale o in comuni contermini, ai sensi dell'articolo 9 della legge 24 marzo 1989, n. 122 (Disposizioni in materia di parcheggi, programma triennale per le aree urbane popolate nonché modificazioni di alcune norme del testo unico sulla disciplina della circolazione stradale, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 15 giugno 1955, n. 393). 2. Il rapporto di pertinenza è garantito da un atto unilaterale, impegnativo per sé, per i propri successori o aventi causa a qualsiasi titolo, da trascrivere nei registri immobiliari”.
Il legislatore regionale ha, quindi, confermato il principio per cui solo i parcheggi da destinare a pertinenza delle singole immobiliari possono essere realizzati in deroga al PRG vigente.
L’aspetto di rilievo, nel caso in esame, è quello della connotazione pubblicistica del vincolo di pertinenzialità.
La giurisprudenza inizialmente è stata concorde nel ritenere inderogabile il vincolo di destinazione a parcheggio pertinenziale negli atti privati di disposizione degli stessi spazi (Cass. Civ. Sez. Unite 18 luglio 1989 n° 3363; cfr. Cass. Civ. 7 giugno 2002 n° 8262; Cass. Civ. 19 ottobre 2000 n° 13827).
Con la pronuncia 6 luglio 2005 n° 12793 le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno evidenziato come le leggi esistenti individuassero tre tipi di parcheggi:
- i posti auto soggetti a vincolo di destinazione, realizzati ex art. 18 L. 765/1967 (legge ponte);
- i parcheggi realizzati in base alla L. 122/1989 (legge Tognoli), inscindibili dall’unità immobiliare di pertinenza;
- i parcheggi liberamente vendibili.
Per i parcheggi realizzati ai sensi della Legge Tognoli, per la superficie minima prescritta dall’art. 18 della legge Ponte, il vincolo di destinazione deriva dalla legge ed ha natura oggettiva (destinazione dell’area a parcheggio) e soggettiva (utilizzabilità solo da parte degli acquirenti); l’inderogabilità deriva proprio dalla natura ex lege. Per la parte eccedente il vincolo deriva dall’atto d’obbligo di natura amministrativa e, quindi, rimuovibile.
Pertanto il vincolo inderogabile è limitato allo standard minimo di legge, mentre i posti auto eccedenti possono essere liberamente ceduti.
Questa impostazione è stata mutata dall’art. 12 della legge 28 novembre 2005 n. 246 che ha così modificato l’articolo 41-sexies della L. 1150/1942: “Nelle nuova costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione. Gli spazi per i parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”.
Con questa disposizione, dal 15 dicembre 2005, gli spazi per i parcheggi privati imposti dalla legge 765/1967 possono essere trasferiti liberamente non essendo gravati da vincoli pertinenziali né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari.
La nuova formulazione dell’art. 41-sexies della L. 1150/42, non essendo norma interpretativa, non può trovare applicazione retroattiva e deve intendersi, quindi, destinata ad operare solo per le costruzioni non ancora realizzate alla data di entrata in vigore - 15 dicembre 2005 - oppure per quelle già realizzate ma per le quali non siano iniziate le vendite delle singole unità (Cass. Civ. 24 febbraio 2006 n° 4264).
Si precisa, tuttavia, che la liberalizzazione della commercializzazione riguarda gli spazi destinati a parcheggi realizzati nelle nuove costruzioni secondo lo standard di legge.
Non ha quindi subito modifiche il regime dei parcheggi di cui all’art. 9 della Legge 122/1989, ossia quelli realizzati in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi, in edifici già esistenti, nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne ad essi o su aree concesse in diritto di superficie dai Comuni per i quali continua a sussistere un vincolo di pertinenzialità con l’unità immobiliare con la conseguenza che non possono essere ceduti separatamente da quest’ultima.
Escludere il vincolo di pertinenzialità per i parcheggi realizzati ex art. 9 della Legge Tognoli comporterebbe una modifica del regime dei parcheggi realizzati in deroga agli strumenti urbanistici.
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